一线城市吹响号角

      备受关注的“认房不认贷”政策陆续落地一线城市。8月30日上午，广州市人民政府官网公布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪。

      《通知》指出，居民家庭住房套数是以我市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

      8月30日晚，深圳成为第二个跟进“认房不认贷”的一线城市。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

      值得注意的是，在政策执行时间方面，广州以8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》作为开始时间，而深圳自8月31日起开始执行。

      随后，厦门、武汉、中山、西安等多个重点城市纷纷火速跟进。据克而瑞不完全统计，截至8月31日，已有70多个城市落实“认房不认贷”，并且多数二线城市松绑力度颇大。比如郑州发布15条措施，在落实“认房不认贷”基础上，还提出要调整首套房贷利率下限，暂停执行限售政策。福州也对此前执行数年的限购政策进行松绑，允许福州郊区户籍的家庭在市区多增加一套住房。

      利好换房人群

      “外地有房，广州没房，算首套；广州有房（一套）已经卖了，就算名下有房贷，再买一套的话，也算首套。你们可以享受三成首付和低利率。”8月30日晚，广州市天河区链家经纪公司的小张忙着回答前来咨询政策的置业者，连晚饭都没顾得上吃。

      58安居客房产研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示，自三部门提出了“认房不认贷”作为各地因城施策工具箱中可自行选择的政策之后，市场层面对于十余个目前还在执行“认房又认贷”城市何时会调整充满了期待。

      “三部门的通知为政策在各地落地扫清了审批层面的障碍，可以说全国全面落地认房不认贷已经进入倒计时。”张波表示，此次广州起到了一定的示范作用，其政策尺度较大，完全“不认贷”，并且只在本地“认房”，预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，再传导到新房市场。对于其他城市而言，在执行力度方面预计也将和广州保持一致，一线城市房地产市场的全面复苏有望开启。

      易居研究院研究总监严跃进也对记者表示，“认房不认贷”是2017年以来一线城市楼市放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大变化。“此类政策的出台，客观上有助于稳定市场预期。这说明一线城市政策放松是必然的，也对全国市场有非常好的预期引导作用。”他表示。

      张波认为，“认房不认贷”政策直接利好两类人群，一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降；二是在异地有房的人群，在认定套数时只核查本地住房情况，因此即便外地有房，只要在本地无房，同样可按首套执行信贷政策。

      楼市政策的重大调整，令开发商们有了动力。据记者了解，广州多个项目都准备紧急加推新盘，包括保利天瑞、万科•瑧樾府、龙湖•御湖境等高端楼盘。接受记者采访的多个开发商均表示，政策对于房企来说是重大利好，预计会调整推货节奏，加大供应力度。

      记者发现，“认房不认贷”政策发布后，深圳有的楼盘甚至连夜收回了曾经给出的折扣，比如龙岗布吉项目自9月1日起收回现房促销折扣措施。但是也有楼盘趁势推出特价房源，以吸引客户关注。 

      对此，深圳贝壳研究院院长肖小平对记者表示，现在是换房的窗口期，不要妄想涨价，应把握时机快速“卖一买一”，预计今年深圳二手房交易将会被大大刺激。

      置业压力减轻

      对于置业者而言，“认房不认贷”政策落实后对首付款和月供能带来哪些变化？

      克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对《中国消费者报》记者表示，按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，“认房不认贷”政策执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额减少约30万-40万元，如果购买更高总价的住房，首付款会减少更多。

      在月供方面，按照贷款100万元、30年商业贷款计算，此前广州首套房利率是4.2%，二套房利率是4.8%，“认房不认贷”政策执行后，如果按照首套执行房贷利率，每月可以减少357元的还款负担。

      肖小平则告诉记者，之前深圳本地无房、有过房贷记录（不管是否还清、是否在本地），首付款需要五成，如果总价在750万元以上的房子，则需要六成首付。“认房不认贷”政策执行后，这类人群的首付款压力大大减少，以一套500万元的房子为例，首付直接减少了100万元。

      “认房不认贷”政策的实施对于换房家庭来说是重大利好，但是北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒消费者要注意两点：一是虽然“认房不认贷”在一定程度上解除了首套房优惠在地域上的限制，但是不建议囤房、炒房，“房住不炒”早已是大趋势，不要把房子当作理财产品。二是尽量不要选择“无缝衔接”式换房，最好等第一套房彻底过户后，再去购置第二套房，给自己留有应对突发状况的时间。如果一定要“无缝衔接”式换房，那么在出售第一套房的合同中，一定要对买家的违约责任进行详细约定，尽量降低风险。

中国消费者报

孙蔚